1. 负扣税（Negative Gearing）到底是什么？
当投资房一年的可抵扣支出（利息、管理费、维修、折旧等）超过租金收入，亏损部分可以抵减你的工资等其他收入，从而降低整体税负。注意：负扣税的本质还是「真亏钱、税务上补回一部分」，它是现金流的缓冲，而不是赚钱的理由——买房决策还是要看物业本身。
2. 哪些费用可以抵扣？
- 贷款利息（只有利息部分，本金不行）；
- 中介管理费、广告招租费；
- 市政费（Council rates）、水费（房东承担部分）、土地税；
- 房屋保险、房东保险；
- 维修保养——修复损坏可以当年抵扣；但翻新改良（如整体换厨房）属于资本支出，要按年折旧；
- 物业折旧（见下一条）；
- 会计师费、与房产相关的差旅在现行规则下基本不可抵扣（住宅投资房）。
3. 折旧报告（Depreciation Schedule）值得做吗？
对较新的房子，非常值得。专业估算师出一份折旧报告（一次性几百澳元、本身可抵扣），之后每年可以抵扣建筑结构和设备的折旧，新房头几年每年抵扣额常常数千澳元。旧房（尤其二手购入的住宅）设备折旧受限制，但建筑结构折旧可能仍然可观——让我们帮你判断值不值。
4. 房子空置或自住过，怎么算？
抵扣按「可供出租」的时间比例计算。真心挂牌招租的空置期可以抵扣；自住期间不行；租给亲友低于市场租金的，抵扣会被按比例打折。自住房转投资房（或反过来）的年份，费用和后续增值税都要按时间分摊——这一年的报税值得找专业人士。
5. 卖房时增值税（CGT）怎么收？
- 增值部分并入卖出当年的应税收入；
- 持有超过 12 个月，税务居民一般享受 50% 增值税折扣；
- 曾经自住过的房子可能部分或全部豁免（主居所豁免及「六年规则」）；
- 非税务居民卖房规则严格得多：主居所豁免基本取消，且买家会预扣一部分房款交给税局——人在海外卖澳洲房产，务必提前规划。
给房东的建议：为每套投资房建一个文件夹（电子的就行），合同、贷款对账单、中介报表、每张维修发票顺手存进去。报税时材料齐全的房东，往往比「凭印象报」的多抵扣不少。
本文为一般性信息，未考虑您的个人情况，不构成税务、法律或财务建议。具体操作请咨询注册税务师。